Informationen zu Real Estate Private Equity in der Schweiz
Finanzfaktoren
Kapitalbereitstellung
Interessengleichheit: Balance von Gleichheit und Anreiz ist hier das Thema Capital Calls mit erhöhtem Anreiz: Zur Anreizerhöhung auf eine hohe IRR wird in den Einzahlungsbescheiden geregelt (Take-down-Schedules, draw-downs, capital calls), zu welchen Zeiten die originären Investoren ihre zugesagten Mittel leisten müssen
Flexible Just-in-time-Vereinbarungen: Anstelle früher üblicher starrer Kapital-Andienungsregeln erfolgt heute der Kapitalabruf bei Bedarf, zB zwischen 5 und 60 Tagen
Verwaltungsgebühren
Managementgebühren: nach Vereinbarung
Deckung laufender Kosten: Je nach Projekt
Transaktionsgebühren
Es lässt sich für die verschiedensten Tätigkeiten Transaktionsgebühren vereinbaren
Es ist Vorsicht geboten, dass die „Wertschöpfung“ durch „Wertschröpfung“ mittels zahlreicher fees in den Hintergrund tritt.
Absichtliche Verkaufsverzögerungen
Fondsmanagement will länger in den Genuss der Management fees gelangen
Dem originären Investoren werden so die Chancen für die Teilnahme an einem neuen deal genommen
Höchstinvestitionsdauern als Mittel gegen Missbrauch
Ergebnisverteilung
Carried Interest: Entschädigung für Erreichung der prognostizierten Eigenkapitalrendite.
Je höher die Management fee ist, desto geringer ist der Anreiz ein hohes IRR zu erreichen.
Catch-up-Klauseln: Solche Klauseln in Form von Wasserfall-Modellen ermöglichen den Carrier Interest zu relativieren.
Claw-back-Klauseln:
Denkbar sind zwei Auszahlungszeitpunkte:
auf Portfolioebene oder
nach jeder durchgeführten Transaktion.
Diese Klauseln schützen den originären Investoren davor, dass nicht mehr als vereinbart an die Fondsgesellschaft ausbezahlt wird.
Bürgschaften: Originäre Investoren wollen heute die ihnen zustehende Rendite bestmöglichst sichern.
True-ups: Sog. true-ups dienen dazu, claw-back-Klauseln handhabbar zu machen: Der carrier interest wird vierteljährlich auf ein internes Konto einbezahlt, um die plötzliche Belastung bei der Fondsabwicklung zu vermeiden.