Erfolgsfaktoren/Erfolgsabsicherung

Track Record

Der „Track Record“ basiert in jeder Hinsicht auf 2 Faktoren:

  • Zeitmanagement
  • Hebelwirkung dank Fremdkapitaleinsatz.

Erfolgsfaktoren

Um den „Track Record“ sicherzustellen, sind die Erfolgsfaktoren im Detail zu suchen:

Zeitmanagement

  • Eigentum
    • Bei der Handänderung sollten
      • das „closing Ankauf“ und „closing Weiterverkauf“ möglichst nahe beieinander stattfinden (wenn möglich sogar am gleichen Tag)
      • mindestens sollten Kaufs- und Verkaufsbeurkundung beinahe gleichzeitig stattfinden (der grundbuchliche Vollzug oder der Besitzesantritt können bis zB zur Baufertigstellung aufgeschoben werden, müssen es aber nicht (uno actu-Veräusserung mit Abschluss eines Werkvertrages für die schlüsselfertige Erstellung der Baute).
  • Nutzung
    • Beim Kauf von Brachen oder unvermieteter Bestandesobjekte bzw. einer REPEG mit Leerstandsportefeuille sollten
      • für alle Räumlichkeiten Mietinteressenten bereits vorvertraglich angebunden sein
      • die Räumlichkeiten mindestens zu 60 % ab Plan vorvermietet sein.
    • Beim Kauf vermieteter Bestandesobjekte sollten
      • die Nutzungsoptimierungen wie Aufstockungen, innere Umnutzungen, Zusatzausbauten uam geprüft und behördlich vorabgeklärt sein.
      • die Mietzinserhöhungsmöglichkeiten geprüft und vorbereitet sein.

Hebelwirkung

  • durch hohen Fremdkapitaleinsatz (leverage)
  • durch geringen Eigenmitteleinsatz
  • erfordert ein gutes Netzwerk zu Fremdfinanzierern
    • in Zeiten schwieriger Kapitalakquisition wird potenter Geldgeber seine Verhandlungsmacht ausnutzen und sich Garantien geben lassen
  • durch (Ergebnis-)Verteilung des Veräusserungsgewinns mit Anreiz für gewöhnlich im Verhältnis ca. 80 zu 20 an Investoren und Managementgesellschaft (Carried Interest).

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